요즘 아파트 분양시장에 지역주택조합 아파트가 많이 있습니다.

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가장 쉽게 내집 마련의 기회로 현혹하는 지역주택 조합 아파트

사업설명회를 듣다 보면 어느새 새아파트에 입주한 미래가 상상되고 계약금을 빨리 걸어야 겠다는 의욕이 불끈!

지역주택조합 아파트는 좋은 위치에 저렴한 비용으로 치열한 분양 경쟁을 뒤로하고 내집을 마련할 수 있는

가장 손쉬운 길은 분명 합니다

하지만 그 입주시 까지의 여정이 너무 험난하고 수 년을 끌려 다니다 땅도 파보지도 못한채

와해가 되는 현장이 부지기수라는게 가장 큰 함정이지요

이제 지난 1월 지역주택조합법이 개정되어 7월부터 발효되니 조금은 안전장치가 생긴듯 하여

기대를 해보는데 그래도 미래의 집주인인 우리가 더 챙기고 알아본다면

그 피해를 막아내지 않을까 싶어 지역주택 조합 아파트 투자시 반드시 알아보아야 할 내용을 공유해 봅니다

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전국의 모든 지역 주택조합 확인사항은 모두 동일합니다.

우선 세가지만 확인 하시면 사업진행에 문제 없습니다.

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첫째로 해당사업부지 가 지구단위계획변경 가능한 지역인지 - 시,군,구청에 문의

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(2017년 6월3일 이후 모집필증 받은곳은 가능)

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지구단위계획이란 토지에는 지목(대지,임야,논,밭등) 과 용도(자연녹지,상업지역,제1종일반주거지역 등)가 있습니다.

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예를들어 사업부지가 제2종.제3종 일반주거지역이 아닌 그외 다른 하위용도지역일 경우

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그 용도지역 을 아파트건축이 가능한 제2종 또는 제3종 일반주거지역 이상으로 용도를 변경하는 행정적절차가 필요합니다.

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제3종 일반주거지역,상업지역 등 상위용도지역은 변경없이 아파트 건축 가능합니다.

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그러나 또 건축심의,교통심의,환경심의,소방심의,교육심의등 통합심의가 있습니다.

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둘째는 해당 토지의 계약률입니다.

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토지계약 100%완료 또는 95% 이상 이라고 광고시 진실이라면 조합이나 분양사무실에서

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계약서 공개 해줍니다. (토지목록 포함해서) 동의서,승락서는 의미 없다고 보시면 됩니다.

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토지매매계약서만 가능합니다.

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동의서는 그 개발사업에 동의한다는뜻 으로 지구단위계획등에 필요하며

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승락서는 조합설립인가시 에만 사용합니다.

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이두가지는 꼭 확인 하시고 지역주택조합 선택하셔야합니다

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토지매매계약은 95%이상 되어 있어야 안정적 입니다.

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나머지 5%는 매도청구소송 을 통해 매수할수 있습니다.

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(알박기 방지를위해 법으로 정함) 94.9%도 매도청구 못합니다.

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90%일때 남은 5%의 지주가 악성,악덕지주일 가능성 높습니다.

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그 이하 일때는 악성지주가 더 많다는 것이겠죠...

세번째는 조합원 모집입니다.

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총모집조합원(총분양세대수)의 90%정도 모집되야 조합원들이 낸 돈으로 사업부지

토지주 에게 토지대금 모두 지불하고 조합명의로 소유권등기이전 하고 위 각종심의등 모든허가사항 끝나야 건축사업승인 신청 가능합니다.

그후 건축사업승인 나면착공할수 있습니다.

아파트 분양에는 일반분양과 지역주택조합이 있습니다.

일반분양은 청약통장으로 청약후 당첨되면 계약하는데 청약시 지역1순위 2순위

또 그에 따른 가점 무주택가점,부양가족,청약기간등(만점84점)

가점이 높아야 당첨가능성 있으므로 청약에 당첨 되기가 쉽지 않습니다.

지난5월 청약 광명역 데시앙 당첨자 평균가점 68점 이었습니다

그이상 되야 당첨권 이라는 거겠죠... 가점표 참고하세요

일반분양은 시공사가 토지를매입하여 건축하므로 분양가가 대체적으로 높은 반면

지역주택조합 아파트는 청약통장없이 조합원(계약자)이 토지를 매입하여 시공사를 선정합니다..

일종의 아파트 공동구매 라고 보시면 됩니다.

그래서 분양가가 저렴한게 특성이나 토지매입,지구단위계획 결정고시(용도지역변경),주택조합설립인가,

건축심의,교통심의,경관심의 등 복잡한 행정절차가 필요합니다.

보통 이러한 절차에 1년정도 걸리며 더 지연되거나 사업이 진행되지 못하는 경우도 있습니다.

특히 토지문제가 제일 관건이고요...토지 사업대상지의 80% 이상 계약또는 사용승락서

총 모집조합원의 50%이상 모집시 조합설립인가신청 할 수 있습니다. 이게 첫관문인 거죠

조합설립인가 득한후 계약된 토지들 잔금주고 조합명의로 등기 이전해야 건축사업승인신청(착공계)후 인가 나면

착공 할수있으니 오래걸리는거죠...

청약도 오래 걸리긴 마찬가지죠

공공분양은 전용면적 40㎡이하는 납입횟수 많은순

40㎡초과는 납입총액 많은순 입니다.

공공분양은 순위순차제 로써 1순위자중 높은 순차순으로 당첨됩니다.

매월 연체없이 12개월(수도권) 납입하면 1순위 입니다.

1순위자중 무주택 3년 이상 순차로 당첨 됩니다.

지역에 따라 다를수 있으나 공공분양 40㎡ 초과 당첨을 위해서는

매월 10만원씩 10년 정도 부어야 당첨가능성 있습니다.

민영분양은 청약가입후 수도권 1년,지방은 6개월뒤 1순위 되더라도 가점(만점84점)이 중요합니다.

전국에 1순위 2천만명도 넘게있습니다.

위 가점표참고하세요

무주택 가점은 만 30세 이상부터

또는 만30세 이전에 혼인신고 한 경우 혼인신고일부터입니다.

가점 약하면 당첨 안되고 몇해지나면 7~8년 지나야 당첨되니 총기간은 지역주택조합보다 더 길수도 있는거죠...

물론 지역주택조합 아파트를 분양 받으시려면 자격제한도 있습니다.

경기도지역 의 경우 경기,서울,인천에 6개월이상 주민등록상 거주 및 세대주 이어야 합니다.

무주택자 또는 국민주택규모 전용면적 85㎡(34평)이하 주택 한채만 소유하셔야합니다.

12평짜리 연립이라도 두채가 있으시거나 전용면적 85㎡(약35~36평)이상 한채가 있으셔도 안됩니다.

현재 수도권및 전국에 지역주택조합으로 분양하고있는 아파트가 많이 있습니다.

그중 지금 시작하는 지역주택조합 아파트는 위의 과정을 모두 거쳐야 하기에 시간을 넉넉히 잡으시고

여유있게 생각하셔야합니다.

위 과정이 모두 끝나고 착공단계에 와있는 아파트는 아주 드물고 찿기 쉽지않습니다.

철저한 사업준비,계획으로 사업 빨리 진행되는 조합을 선택 하셔야 합니다.