주택 규제에 수익형 부동산 상종가...동시에 '불법 근생' 주의보

주택 시장 규제 강화에 근린생활시설 인기 쑥
불법 '근생빌라' 적발 건수도 덩달아 증가
전문가 "건축물대장 통해 위반 여부 확인해야"

지난달 19일 서울 중구 명동의 한 상가에 임대 안내문이 붙어 있다.(기사와는 관련 없음) 뉴스1

올해 1분기 근린생활시설을 포함한 서울의 수익형 부동산 거래액이 역대 최고를 기록했다. 풍부한 유동성 장세 속에서 주택 규제가 강화되자 수익형 부동산 인기가 높아진 것인데, 불법 근린생활시설을 매매해 피해를 보는 사례도 늘고 있다.

26일 부동산114에 따르면 올해 1분기 서울의 상업·업무용 부동산 거래 총액은 9조1,874억 원, 거래건수는 4,209건으로 조사됐다. 거래총액과 거래건수 모두 관련 통계 작성이 시작된 2006년 이후 1분기 기준 최대치다.


그래픽=신동준 기자

특히 근린생활시설의 거래총액이 가장 많이 뛰었다. 거래건수와 거래총액은 역대 최대 수준이다. 소매점부터 병원, 목욕장까지 생활에 필수적인 시설인 제1종근린생활시설은 지난해 1분기 1조3,923억 원에서 올해 2조2,192억 원으로 거래액이 늘었다. 공연장이나 독서실처럼 생활에 편의를 더해주는 제2종근린생활시설은 2조1,323억 원에서 3조2,218억 원으로 증가했다.

이는 저금리 기조로 확대된 유동성이 주택시장으로 향하기 까다로워지자 수익형 부동산으로 쏠린 것으로 풀이된다. 특히 근린생활시설은 판매나 숙박시설 등과 비교해 투자자들의 접근이 용이하다는 게 전문가들의 설명이다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "근린생활시설은 주거 지역에서 다양한 생활 편의시설 입점이 가능하기 때문에 신종 코로나바이러스 확산세에도 인기가 높다"고 분석했다.

하지만 근린생활시설은 주택으로 불법 개조된 채 거래되는 경우가 잦아 매입시 주의를 기울여야 한다. 지난달 서울시는 불법 용도변경된 '근생빌라' 877건을 적발했다. 7년 전보다 40% 가까이 늘어난 수치다. 서울시 관계자는 "건축규제가 엄격한 다가구주택·공동주택과 달리 근린생활시설은 층수 제한 등에서 자유롭기 때문에 근린생활시설로 건축 허가를 받은 후 주택으로 불법 개조하는 꼼수가 끊이질 않고 있다"고 말했다.

이런 근생빌라는 적발이 되면 소유주가 직접 원상 복구를 해야 하고, 그렇지 않으면 복구 때까지 매년 수백만 원의 이행강제금을 1, 2회 내야 한다. 고발 등의 행정조치도 받을 수 있다. 법도 종합법률사무소의 엄정숙 부동산전문변호사는 "근린생활을 목적으로 지은 건물을 주택으로 속아 분양받는 선의의 피해자들이 발생하고 있다"며 "지난해 정부가 위반 건축물에 대한 관리감독을 강화하겠다고 발표한 만큼 매수 시 주의를 기울여야 한다"고 말했다.

만일 불법 개조 사실을 고지받지 못한 채 근생빌라 매매계약을 체결했다면 매도인을 상대로 계약취소나 손해배상소송 등을 제기할 수 있지만 절차가 복잡하고 입증도 까다롭다. 김용일 법무법인 현 부동산전문변호사는 "피해를 사전에 방지하기 위해 건물 매입 시 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 확인해야 한다"고 조언했다.

최다원 기자 da1@hankookilbo.com